Besteuerung von Immobilieninvestments für den späteren Verkauf oder Vermietung

Häufig werden in Spanien Immobilien von den unterschiedlichsten Investoren gekauft und ggf. später bewirtschaftet. In diesem Zusammenhang werden oft Fehler begangen, die im Nachhinein schwer oder überhaupt nicht mehr zu beheben sind.

Eine geeignete Steuerplanung erfordert eine vorherige Festlegung der Art des Investments, insbesondere im Hinblick auf die Frage der Verwendung der Immobilie (Erwerb zum späteren Verkauf oder Vermietung) und die Frage, ob Renovierungsarbeiten durchgeführt werden (kleine Renovierungsarbeiten oder Komplettsanierung), wie z.B. bei Büroräumen und Hotels. Ziel ist stets, Streitigkeiten mit den Steuerbehörden bezüglich der Abzugsfähigkeit der Ausgaben und Vorsteuer zu vermeiden.

Im Falle des Verkaufs von Immobilien ist insbesondere zu prüfen, ob ein solcher direkt oder über eine Gesellschaft erfolgt, da der Kauf je nach Fall einer anderen Steuerart mit jeweils unterschiedlichen Auswirkungen unterliegt. So muss beispielsweise darauf hingewiesen werden, dass der Kauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft in der Regel der nicht abzugsfähigen Vermögensübertragungsteuer und  nicht der Umsatzsteuer unterliegt, die sehr wohl abzugsfähig wäre, und zwar unabhängig davon, ob der Käufer in Spanien steuerpflichtig ist oder nicht.

Im Falle von ausländischen Investoren sollten die jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) geprüft und berücksichtigt werden, dass gemäß den letzten von Spanien unterzeichneten DBA der aus dem Verkauf der Gesellschaftsanteile generierte Gewinn in Spanien zu versteuern ist.

Bei Investitionen in Immobilien zum Zwecke der Bewirtschaftung empfiehlt sich, dies über eine spanische Gesellschaft zu tun und nicht direkt aus dem Ausland, da in letzterem Fall der ausländische Investor eine Betriebsstätte errichtet. Der Grund hierfür liegt darin, dass die Steuerlast dieselbe wie bei einer Gesellschaft wäre, allerdings ohne, dass es eine Haftungsbegrenzung gäbe und zusätzlich mit dem Risiko einer sich hieraus ergebenden unbeschränkten Steuerpflicht in Spanien. Außerdem erfolgt die Rückerstattung der Umsatzsteuer an spanische Gesellschaften erheblich schneller als an Ausländer, da die Buchhaltung nachvollziehbarer und die Abzugsfähigkeit von Kosten erleichtert ist.

Was den Erwerb von Immobilien zum Zwecke der Sanierung und späteren touristischen Vermietung betrifft (was gerade in Barcelona sehr häufig der Fall ist), so ist darauf hinzuweisen, dass diese Vermietung nicht der Umsatzsteuer unterliegt (ausser, wenn hotelähnliche Leistungen angeboten werden, was in der Regel nicht der Fall ist), wohl aber normalerweise der sog. Touristensteuer je nach Region.

Auch die unterschiedlichen Finanzierungsmöglichkeiten müssen geprüft werden, die in der Regel durch einen Kredit erfolgen, auch wenn dies Probleme für ein mögliche Überschuldung der Gesellschaft mit sich bringt (ein Darlehen ist kein Kapital und ein hoher Kreditbetrag kann im Falle eines niedrigen Stammkapitals zur Verpflichtung des Geschäftsführers führen, die Gesellschaft aufzulösen und zu liquidieren). Insofern kann gelegentlich ein Beteiligungsdarlehen hilfreich sein, da dieses nach handelsrechtlichen Vorschriften als Eigenkapital gewertet wird.