Fiscalidad de la inversión en inmuebles para su posterior venta o alquiler

La compra y explotación de inmuebles en España es muy habitual y se realiza por personas de muy diverso perfil. Desgraciadamente, los errores son muy frecuentes y en ocasiones son muy difíciles de solucionar.

Una adecuada planificación exige fijar previamente el tipo de inversión que se va a realizar, sobre todo en relación con el destino del inmueble (comprar para después vender o comprar para alquilar) y si se realizarán obras (menores o de rehabilitación integral), como es lo habitual en oficinas y hoteles. El objetivo debe ser en todo caso evitar los aspectos más conflictivos en la deducibilidad de los gastos y el IVA.

En el caso de venta de los inmuebles deberá examinarse si se hace directamente o indirectamente a través de una sociedad ya que, según el caso, la operación estará sujeta a un impuesto u otro, con efectos muy distintos. A modo de ejemplo, debe indicarse que la compra de las participaciones de una sociedad compuesta por inmuebles en España quedará habitualmente gravada por el ITP, impuesto no recuperable, y nunca por el IVA, que sí es deducible, con independencia de que el comprador sea residente o no residente en España.

En el caso de inversores extranjeros, los convenios de doble imposición deberán examinarse en detalle teniendo en cuenta que los últimos convenios firmados por España exigen que la ganancia patrimonial generada por la venta de participaciones sociales de entidades con inmuebles en España tribute en este país.

La inversión en diversos inmuebles con el fin de explotarlos económicamente hace recomendable utilizar una sociedad española y no directamente desde el extranjero, ya que en este último caso el inversor extranjero tendría un establecimiento permanente en España, con lo que la carga fiscal es la misma que en una sociedad, pero con los inconvenientes de la no limitación de responsabilidad y el riesgo de que se pueda adquirir la residencia fiscal en España por este motivo. Adicionalmente, las devoluciones del IVA español, de ser posibles, siempre son más rápidas en el caso de utilizar una sociedad española, ya que en este caso la contabilidad es más fiable y facilita la deducibilidad de los gastos.

Finalmente, en el caso de adquirir inmuebles para reformarlos y alquilarlos a turistas (lo que es muy habitual en Barcelona), el alquiler de estos inmuebles no estará sujeto a IVA (salvo que se ofrezcan servicios similares a los de un hotel, lo que no es habitual), además de que este alquiler puede estar sujeto a una tasa turística según la Comunidad Autónoma.

También deben examinarse las alternativas para financiar la actividad. La opción más habitual será a través de un crédito, aunque esto generará conflictos en la solvencia de la sociedad (un crédito no es capital social y un exceso de crédito, si hay un capital social muy bajo, obliga al administrador de la sociedad a liquidarla). Un crédito participativo (que mercantilmente se califica como capital) en ocasiones es útil.