Conflictos en la aplicación de ventajas fiscales al alquiler de viviendas de temporada y alquileres turísticos

12.2018

El alquiler de inmuebles en España disfruta de una importante bonificación fiscal. El artículo 23.2 de la LIRPF prevé una reducción del 60% del rendimiento neto obtenido en el alquiler de viviendas. Esta bonificación, aplicable solo a los residentes fiscales en España que tributan por el IRPF, representa una ventaja significativa, pues permite reducir en más de la mitad la renta sometida a gravamen.

La mecánica de aplicación es sencilla. A la renta obtenida por el alquiler durante el año se le restan los gastos directamente relacionados con el inmueble (seguros, gastos de comunidad, intereses de créditos destinados al inmueble y, muy especialmente, la amortización). Una vez obtenido el “rendimiento neto”, se aplica la reducción del 60%, tributando únicamente el 40% del rendimiento neto, que en la mayoría de los casos resulta en cantidades moderadas. Sobre esta base se aplica el tipo progresivo del contribuyente, en función del conjunto de sus rentas (principalmente del trabajo y de otros alquileres). Conviene recordar que esta operativa se aplica tanto a inmuebles situados en España como en el extranjero, en virtud del principio de renta mundial aplicable a los residentes fiscales en España.

En la práctica, esta bonificación del 60% está dando lugar a un número creciente de controversias. Uno de los primeros requisitos, que ya fue objeto de conflictos en el pasado, es que el arrendatario debe ser necesariamente una persona física, y no una sociedad que posteriormente realquile el inmueble a sus empleados.

El segundo requisito, y que es hoy objeto de intenso debate, se refiere a la duración de la estancia. La norma no aclara el periodo mínimo que debe ocupar el arrendatario la vivienda. ¿Es suficiente una estancia de nueve meses, como la de un estudiante universitario? ¿Y si el curso dura solo cuatro meses? ¿Cabe aplicar la reducción si una familia alquila una vivienda de la costa durante un mes de verano o si una pareja utiliza un apartamento turístico durante unos días?

La clave reside en el concepto de “arrendamiento de vivienda”. Para delimitarlo, debe acudirse a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo artículo 2.1 exige que el alquiler satisfaga “necesidades permanentes de vivienda”. Por tanto, el elemento determinante no es la duración, sino la finalidad. Sin embargo, la Administración tributaria española ha interpretado este criterio de forma restrictiva, exigiendo contratos de al menos tres años de duración, coincidiendo con el mínimo legal previsto por la LAU.

La jurisprudencia mayoritaria considera incorrecto trasladar este criterio civil a la norma fiscal y admite la reducción del 60% para contratos de duración inferior. Compartimos este criterio jurisprudencial, por entender que refleja la finalidad real de la norma. Además, la prevista reforma de la LAU, que podría ampliar la duración mínima de los contratos a cinco años o más, acentuaría la incoherencia del criterio administrativo: impediría aplicar la reducción incluso a arrendamientos de cuatro años donde una familia tiene su residencia habitual.

A nuestro juicio, la reducción del 60% también debe aplicarse a los “arrendamientos de temporada”, como el de un estudiante durante el curso académico completo. En cambio, quedan excluidos los alquileres de corta duración o “turísticos”, incluso si el inmueble se alquila la mayor parte del año, como suele ocurrir en ciudades como Barcelona a través de plataformas tipo Airbnb.

Los alquileres turísticos presentan además un conflicto adicional entre IRPF e IVA. Para el IRPF, estos arrendamientos no se consideran “viviendas”, mientras que a efectos del IVA se entienden exentos por no prestar servicios propios de la hostelería. Es decir, el arrendador no repercute IVA, pero tampoco puede deducirse el IVA soportado, lo que encarece la operación y favorece situaciones de fraude fiscal.

Esta contradicción deriva de la interpretación restrictiva que hace la Administración tributaria española del artículo 135 de la Directiva 2006/112/CE, que exime del IVA el alquiler de viviendas salvo en los casos en que el alojamiento se ofrezca en el marco de una actividad hotelera o en sectores con función similar. Hoy, los apartamentos turísticos actúan en el mercado como verdaderos sustitutos de los hoteles, por lo que la actual interpretación que hace la administración tributaria española resulta obsoleta.

En nuestro despacho hemos atendido numerosas revisiones y procedimientos tributarios relacionados con este tipo de arrendamientos, lo que nos ha permitido acumular una amplia experiencia práctica en la defensa de la aplicación de la reducción del 60% y en la coordinación de su tratamiento fiscal en IRPF e IVA. Esa experiencia nos confirma que una correcta planificación fiscal es esencial para reducir riesgos y evitar conflictos con la Administración.

Observamos que los alquileres turísticos, pese a su magnitud económica, siguen sin recibir un tratamiento fiscal coherente. Ni el IRPF ni el IVA reflejan adecuadamente la realidad del mercado inmobiliario actual, generando importantes incertidumbres que hacen imprescindible un asesoramiento especializado.

++ Artículo publicado en lengua alemana en la revista “Economía” (octubre 2018) editada por la Cámara de Comercio Alemana en España ++