Wohnraummiete mit oder ohne Mehrwertsteuer und ihre steuerlichen Folgen

01.2014

Einer unserer Mandanten hat gemeinsam mit seiner Ehefrau eine Immobilie erworben, die nach erfolgter Renovierung zu Wohnzwecken vermietet werden soll. Eine Möglichkeit besteht darin, das Objekt an ein Unternehmen zu vermieten, damit einer seiner Angestellten dort wohnt. In diesem Fall wäre das Unternehmen der Mieter und würde den Mietvertrag unterzeichnen.

In einer solchen Konstellation ist es aus steuerlicher Sicht die vorsichtigere und konfliktärmere Lösung gegenüber der Finanzverwaltung, die Rechnungen mit Mehrwertsteuer (MwSt.) auszustellen. Es existiert jedoch Rechtsprechung – insbesondere von regionalen Gerichten –, die der Auffassung ist, dass in diesen Fällen, sofern die Wohnung tatsächlich einer natürlichen Person überlassen wird und im Mietvertrag ausdrücklich der Name des Mitarbeiters genannt ist, keine MwSt. zu berechnen sei.

Der Vorteil der Rechnungsstellung mit MwSt. liegt darin, dass die bei den Renovierungsarbeiten angefallene Vorsteuer abzugsfähig ist – vorausgesetzt, die umsatzsteuerpflichtige Vermietung wird über mehrere Jahre hinweg fortgeführt. Der Nachteil besteht darin, dass der Vermieter nicht von der Steuerermäßigung in Höhe von 60 % auf Einkünfte aus der Vermietung von Wohnraum nach Art. 23.2 des spanischen Einkommensteuergesetzes profitieren kann.

Ferner ist zu beachten, dass – wenn das Objekt mehreren Personen gehört – die Rechnung unter der Steuernummer der Eigentümergemeinschaft (comunidad de bienes) auszustellen ist. Es dürfen nicht zwei separate Rechnungen mit den jeweiligen NIF-Nummern der einzelnen Miteigentümer ausgestellt werden (vgl. verbindliche Auskunft der Finanzverwaltung vom 13. September 2013). Dies bedeutet, dass die Eigentümer die Gemeinschaft steuerlich formalisieren müssen, um eine eigene Steuernummer zu erhalten. Die Einkünfte werden sodann im Rahmen der persönlichen Einkommensteuer (IRPF) jedes Gesellschafters erklärt. Wie man sieht, ist die Entscheidung, ob eine Immobilie mit oder ohne MwSt. vermietet wird, von erheblicher steuerlicher Bedeutung und beeinflusst maßgeblich die steuerliche Behandlung des Objekts.

++ Veröffentlicht im Newsletter der deutschen Handelskammer in Spanien im Zusammenhang mit Neuheiten der Mehrwertsteuer ++