Die Umsatzsteuer beim Kauf eines Gebäudes zum Zweck der Renovierung und des Verkaufs. Ist das reverse-charge Verfahren möglich?

08.2013

Vor kurzem wurde das reverse-charge Verfahren bei bestimmten Immobilienkäufen eingeführt, was dem Käufer ermöglicht, die bei dem Kauf anfallende Vorsteuer einzusparen. Nun stellt sich die Frage, ob dieser Vorteil auf den Kauf eines Büro- oder Wohngebäudes anwendbar ist, das zu einem Hotel umgebaut und später verkauft werden soll.

Zunächst ist zu prüfen, ob der geplante Umbau den Anforderungen des Art. 20.1.22.B) Umsatzsteuergesetz erfüllt: 1) Umbau nach dem Kauf; 2) Eingriffe in die Baustruktur und keine Schönheitsreparaturen oder kleinere Reparaturen; 3) Die Kosten der Bauarbeiten belaufen sich auf mehr als 25 % des Gebäudepreises (ohne Boden), und 50 % dieser Kosten fallen für die Umbauarbeiten  an.

Falls diese Anforderungen erfüllt werden, fällt bei dem Kauf die Mehrwertsteuer an (ohne reverse-charge) und der spätere Verkauf des sanierten Gebäudes stellt eine erste Lieferung dar, die ebenfalls mehrwertsteuerpflichtig ist. Die Vorsteuer für die Bauarbeiten und den Kauf ist abzugsfähig. Werden die vorher genannten Bedingungen nicht erfüllt, fällt für den Kauf keine Mehrwertsteuer an, und der Vorgang unterliegt der Vermögensübertragungsteuer (ITP). Grund dafür ist, dass, da für den späteren Verkauf keine Mehrwertsteuer anfällt (zweite oder spätere Lieferung, Art. 20.1.22.A) Mehrwertsteuergesetz), das kaufende Unternehmen nicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichten kann (Art. 20.2 Mehrwertsteuergesetz), da die Vorsteuer nicht abzugsfähig ist (Art. 94 Mehrwertsteuergesetz). In diesem Fall kann weder die ITP aus dem Kauf noch die Vorsteuer für die Bauarbeiten abgezogen werden und diese bedeuten höhere Sanierungskosten. Ein weiterer Nachteil ist, dass man die Mehrwertsteuer dann nicht über das reverse-charge Verfahren anmelden kann, da ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung nicht möglich ist.

++Veröffentlicht im Newsletter der deutschen Handelskammer im Zusammenhang mit Neuheiten der Mehrwertsteuer.++