El IVA en la compra de una edificación para su rehabilitación y venta ¿Es la inversión del sujeto pasivo posible?

08.2013

Recientemente se ha introducido la inversión del sujeto pasivo en ciertos casos de compra de inmuebles, lo que permite ahorrar al comprador el IVA soportado de la compra. Se plantea la pregunta de si esta ventaja se aplica a la compra de un edificio de oficinas o viviendas que se rehabilitará como hotel para posteriormente venderse.

Primero debe examinarse si la rehabilitación prevista cumple los requisitos exigidos por el art. 20.1.22.B) ley IVA como son: 1) Rehabilitación después de la compra; 2) Obras estructurales y no estéticas o menores; 3) Las obras superen el 25% del precio decompra del edificio (no suelo) y que el 50% de estos gastos sean para la rehabilitación.

Si se cumplen estos requisitos, la compra está siempre sujeta a IVA (sin inversión de sujeto pasivo) y la posterior venta del edificio rehabilitado será primera entrega y se hará también con IVA. El IVA soportado en las obras y en la compra será deducible. Por el contrario, en el caso en que no se cumplan las condiciones anteriores, la compra está exenta de IVA y la operación quedará gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El motivo es que como que la posterior venta será exenta (segunda o ulterior entrega - art. 20.1.22.A) ley IVA) la empresa compradora no podrá renunciar a la exención del IVA (art. 20.2 ley IVA) al no poderse deducir el IVA soportado (art. 94 ley IVA). En este caso, ni el ITP de la compra ni el IVA soportado de las obras serán deducibles y serán un mayor coste en las obras de rehabilitación. El otro inconveniente es que entonces no es posible liquidar el IVA por inversión de sujeto pasivo porque la renuncia a la exención de IVA no es posible.

++Publicado en el newsletter legal de publicación mensual de la Cámara de Comercio Alemana en España relativo a novedades IVA++