Fiscalidad de la promoción inmobiliaria en España construcción y venta posterior de solares

04.2011

Una familia había realizado una consulta a la administración tributaria para averiguar cómo deberían quedar gravados los rendimientos obtenidos por la venta de inmuebles después de haberse construido en un solar de esta familia (madre y dos hijas). Ninguno de los miembros de la familia era titular de un negocio sino que buscaban construir unos inmuebles sobre un solar heredado. Ellos se encargaron de buscar a una empresa constructora que les construyera los pisos en este solar.

En su respuesta de fecha 24.3.2011 indica la administración que los beneficios generados por esta actividad deben gravarse como los de una actividad económica ya que en el desarrollo de esta actividad de promoción inmobiliaria se ha desarrollado un negocio. Por este motivo no es correcto gravar estas rentas por las ventas de los inmuebles como ganancias patrimoniales, al tipo proporcional del 21% vigente actualmente sino como de actividad económica, cuyo tipo impositivo es proporcional (más renta, mayor tipo impositivo) y cuya base imponible se obtiene de aplicar la normativa contable al negocio que se ha desarrollado. Los inmuebles son existencias y por lo tanto no pueden amortizarse.

La ventaja de que exista una actividad económica es que el IVA soportado durante la actividad es deducible, lo que no hubiera sido posible en el otro caso (donde el IVA hubiera sido un mayor coste y por estos hubiera encarecido el precio de venta de los inmuebles), aunque gravar la actividad a un tipo proporcional puede ser muy gravoso (al 40% o más). Una alternativa sería desde el principio desarrollar la actividad a través de una sociedad, aunque después debería examinarse la distribución de los beneficios a los socios, donde en España quedan sujetos a una doble imposición.

En esta consulta la administración no se ocupa de cómo debería valorarse este caso si los miembros de la familia encargados de la promoción inmobiliaria hubieran sido no residentes. En este caso, solo habría cabido considerar una actividad económica de haber existido un establecimiento permanente desde el punto de vista fiscal, lo que habría añadido cierta complejidad al caso, aunque también ofrecería la ventaja de aplicar el tipo impositivo del 30% aplicable a las sociedades.