Riesgos a evitar en inversiones inmobiliarias para el alquiler turístico en España

05.2017

Alquiler de inmuebles para uso turístico en España

Desde hace un tiempo los precios de las viviendas y de las oficinas están subiendo, sobre todo en las ciudades más grandes como por ejemplo Barcelona. Muchos de los compradores son particulares o empresas con patrimonio familiar (residentes o no en España) que han destinado una parte de sus ahorros a la compra de viviendas destinadas al alquiler turístico aprovechando el enorme atractivo que tiene, a modo de ejemplo, la ciudad de Barcelona. Desgraciadamente debemos mencionar un error que cometen algunos propietarios de estos inmuebles así como también un error que comete la administración española desde el punto de vista fiscal, todo ello desde nuestra experiencia profesional basado en las revisiones fiscales a algunos de nuestros clientes

Arrendamiento de vivienda para turistas sin IVA

Uno de los conflictos habituales es el IVA en el arrendamiento de viviendas turísticas o casas rurales. Este alquiler está siempre exento de IVA. La consecuencia de esto es que el IVA soportado (por obras, reparaciones o servicios) tampoco es deducible. Sólo en los casos en que el arrendador del inmueble preste servicios similares a un hotel el alquiler este arrendamiento estará sujeto a IVA, y con ello el IVA soportado será también deducible.

No hay una definición general sobre lo que se entiende por servicios similares a un hotel. A modo de ejemplo, la administración ha dado algunas pistas al indicar que estos servicios son la existencia de una recepción con personal que trabaje de forma regular, personal diario de limpieza, lavado de ropa, etc. Si no se ofrecen estos servicios, el alquiler está exento de IVA.

Deducibilidad de los gastos

Adicionalmente, otro aspecto conflictivo que debe destacarse es la deducibilidad de los gastos necesarios en la explotación de cada una de estas viviendas. Bastantes de nuestros clientes han tenido revisiones fiscales de sus declaraciones de IRPF debido a la información aportada por algunas de estas plataformas de alquiler, como por ejemplo Airbnb, a hacienda y uno de los problemas más graves que han tenido es que la administración española no acepta muchos de los gastos necesarios en cada inmueble ya que no se ha podido acreditar, según la administración, la conexión directa entre el gasto realizado y el inmueble.

Se ha llegado al absurdo de no aceptar como gastos necesarios en el alquiler el papel higiénico y otros gastos de muebles y lámparas, ya que la administración suponía que la familia del propietario de las viviendas alquiladas se los quedaba para uso personal en su casa (y que de una reflexión pausada se podría llegar a la conclusión que esa familia tendría cinco camas de matrimonio, seis o siete camas literas para niños, papel higiénico acumulado para algunos años, varias docenas de lámparas idénticas, media docena de microondas así como varios centenares de cucharitas y decenas de otros utensilios de cocina).

En suma, un despropósito donde la administración exige al contribuyente en estos casos la denominada “prueba diabólica”, esto es, demostrar que el propietario de la vivienda alquilada no se ha llevado estos muebles o utensilios de la vivienda a su propia casa, lo que es del todo imposible. No se puede demostrar lo que no se ha hecho.

Adicionalmente debe indicarse que si la inversión se hace no por una sociedad sino directamente como persona física a través del IRPF español, lo que es habitual para los pequeños inversores con unos pocos inmuebles, este impuesto no es el más adecuado para llevar una contabilidad compleja, como sí lo está el Impuesto sobre Sociedades.

Este último impuesto permite que lo que esté contabilizado tenga una cierta presunción de validez, lo que no existe en sede de IRPF. Según el criterio de la administración española, en el IRPF solo se acepta deducir lo absolutamente imprescindible, lo que lleva a ignorar fiscalmente muchos otros gastos necesarios. Esto lleva al absurdo de que si arrendador de estos inmuebles compra algunas botellas de buen vino que deja a los visitantes (y que estos se lo agradecen y lo mencionan en las valoraciones públicas de estas plataformas de internet) hacienda solo lo aceptará como fiscalmente deducible si este gasto está contabilizado en sede del Impuesto sobre Sociedades pero no en sede IRPF.

Amortización de los gastos

Otro asunto conflictivo, sobre todo por su magnitud económica, es la amortización. Recordemos que el IRPF permite la amortización anual del 3% del precio de compra asociado a la edificación (y no del suelo) cuando el inmueble está alquilado. Pero los alquileres en plataformas del tipo Airbnb son por días por lo que la amortización debería hacerse sólo por días alquilados.

Ahora bien, ¿no amortiza un hotel los 365 días del año todas sus habitaciones, sin perjuicio de que quizás algunos días sus habitaciones no están ocupadas? ¿No debería seguirse el mismo criterio para estos inmuebles, que con el atracivo de la ciudad de Barcelona, tienen un grado habitual de ocupación de entre el 85% y 95% anual? ¿No debería en este caso permitirse por hacienda una amortización durante todo el año como si de un hotel se tratara, ya que son inmuebles disponibles en la plataforma todo el año (como lo son los coches de alquiler o las habitaciones de un hotel)?

 Adicionalmente, separar los gastos que corresponden a la renovación del inmueble (con amortización de 33 años al 3% anual), de los gastos de mejora (con amortizaciones a 5 años al 10% anual) es un asunto muy complejo ya que en muchas ocasiones las facturas no detallan estas diferencias. La administración tributaria exige que estos gastos de pequeñas reformas se amorticen en 33 años, como si los lavabos de una habitación de hotel no tuvieran que reformarse cada 5 años como máximo. ¿Cómo puede sobrevivir un negocio hotelero con unas habitaciones y baños que no se han cambiado en 33 años?

En la amortización y renovación de los muebles (camas, sofás, lámparas, etc.) se plantea, de nuevo, el problema de que la admistración dice, como se ha mencionado anteriormente y con una cierta frecuencia, que estos muebles no están en el inmueble arrendado porque el propietario no ha podido demostrar que no se los ha llevado a su casa, y por este motivo estos gastos no son deducibles ya que no están vinculados con el inmueble arrendado.

Tratamiento fiscal de estos arrendamientos

El problema principal es que hacienda no considera estos alquileres como un negocio y es por ello muy restrictiva en aceptar la deducibilidad fiscal de los gastos. Por el contrario, sí que acepta los ingresos en su integridad, que en el caso de Barcelona son realmente espectaculares (de 28.000 a 40.000 euros anuales por vivienda en barrios sencillos pero atractivos desde el punto de vista turístico, y de un tamaño entre 60-80 m2). ¿Qué sucederá cuando se reforme la ley de financiación de las haciendas locales y se permita, como reclama el Ayuntamiento de Barcelona, que el IBI que pagan estas viviendas sea el que corresponde a un negocio hotelero? ¿Serán estos alquileres ya negocios?

En definitiva, la forma en que el IRPF regula la tributación de los ingresos por arrendamientos de viviendas en este sector no está preparado para esta nueva forma de hacer negocios. La administración debería reconocer que en este caso no pueden utilizarse los criterios clásicos habituales sino que debería cambiar su criterio aceptando una forma de valorar la prueba y los gastos de forma muy distinta a como lo está haciendo ahora.

++ Artículo publicado en lengua alemana en la revista “Economía” en abril 2017 editada por la Cámara de Comercio Alemana en España ++