IVA en inmuebles, comercio transfronterizo y venta de empresas: Aspectos a tener en cuenta

12.2015

++ En lo que sigue, se publica una breve nota resumen de las novedades fiscales más relevantes publicados en esta web en los últimos 12 meses con algunas de las conclusiones más importantes ++

El IVA continúa siendo uno de los impuestos más formalistas y complejos, especialmente en el ámbito inmobiliario, las operaciones transfronterizas y la venta de empresas. Para los profesionales fiscales, comprender su aplicación en arrendamientos residenciales, deducción de IVA soportado, normas antiabuso y transacciones internacionales resulta crucial para garantizar el cumplimiento normativo y optimizar la planificación fiscal.

Uno de los problemas más habituales se refiere a los arrendamientos residenciales con o sin IVA. Cuando un inmueble se alquila a una empresa para alojamiento de empleados, lo prudente es emitir facturas con IVA, lo que permite deducir el IVA soportado en reformas o mantenimiento si el alquiler sujeto a IVA se mantiene durante varios años. No obstante, cierta jurisprudencia regional señala que, si el contrato identifica expresamente al empleado, el IVA podría no ser exigible. Esta decisión tiene consecuencias prácticas: optar por incluir IVA impide beneficiarse de la reducción del 60% en la renta por alquiler de vivienda (art. 23.2 Ley IRPF). En inmuebles de propiedad compartida, las facturas deben emitirse con el NIF de la comunidad de la comunidad y con la renta atribuida proporcionalmente a cada copropietario. La emisión puntual de facturas es igualmente crítica, ya que el IVA se devenga según la ley al prestar el servicio o entregar el bien. Los retrasos pueden generar sanciones significativas, hasta el 50% del IVA no ingresado, sobre todo si se han recibido anticipos, y requieren especial atención en campañas estacionales que se extienden varios meses, donde el devengo se produce generalmente al ejecutar el servicio, no al cobrar.

Relacionado con los arrendamientos, la deducción y recuperación del IVA soportado merece atención. Históricamente, los contribuyentes con pagos indebidos tenían recursos limitados y debían reclamar por la vía civil. Hoy, el art. 35.2.g) de la Ley General Tributaria reconoce como obligado tributario a quien soporta el IVA indebidamente, permitiendo su recuperación administrativa. La jurisprudencia del Tribunal Supremo y del TJUE (C-35/05; sentencia de 9 enero 2008) respalda este derecho. Si bien existen limitaciones a la deducción para prevenir fraude y simplificar la gestión, los tribunales enfatizan que deben ser proporcionadas y evaluadas caso por caso. Gastos relacionados con el alojamiento, la restauración o el entretenimiento no pueden ser denegados automáticamente si están vinculados directamente con la actividad empresarial (STS 23 diciembre 2013, referencia CJEU C-177/99).

Igualmente, en operaciones internacionales, el IVA en comercio entre España y otros países de la UE, como Alemania, plantea desafíos prácticos. La tributación depende de la localización de los bienes y del establecimiento de la empresa. Una compañía alemana comprando mercancías en España recibe factura con IVA español. Ventas posteriores a empresas españolas deben facturarse bajo el NIF español de la alemana sin IVA, con autoliquidación por el comprador. Ventas a entidades no españolas con bienes permaneciendo en España siguen reglas similares. Es importante destacar que no se trata de operaciones intracomunitarias, dado que no hay transporte físico entre Estados miembros; se aplican normas internas españolas. Este principio también se refleja en los servicios de almacén: el TJUE (27 junio 2013) aclara que solo el uso exclusivo y definido de espacio, similar a un arrendamiento, genera vínculo con inmueble sujeto a IVA; de lo contrario, el servicio se factura sin IVA.

La entrada en vigor del One-Stop Shop (MOSS), desde el 1 de enero de 2015, ha simplificado parcialmente la gestión del IVA para empresas de telecomunicaciones, radiodifusión y servicios electrónicos en varios Estados miembros. MOSS permite presentar una única declaración en un Estado registrado, evitando múltiples presentaciones. El IVA se repercute en el país del cliente, aplicando tipos, exenciones y reglas de facturación locales, lo que requiere conocimiento normativo de todos los países donde la empresa opera. Aunque voluntario, la elección del Estado de registro vincula durante el ejercicio y los dos siguientes, evidenciando un giro hacia centralización administrativa, pero subrayando la complejidad transfronteriza.

La venta de empresas y reestructuración es otro ámbito donde el IVA es muy relevante. La venta de unidades de negocio identificables integradas en otra empresa generalmente está exenta. Ventas escalonadas requieren documentación y cumplimiento de condiciones; incumplimiento puede generar sanciones relevantes. El Tribunal de Justicia de la UE (Zita Modes, C-497/01) intentó armonizar la interpretación nacional del IVA en transferencias de empresas, aunque persisten diferencias. La planificación fiscal previa a la transacción resulta esencial. Asimismo, el Tribunal Supremo (19 enero 2015) ha abordado cláusulas contractuales que asignan responsabilidades fiscales al comprador, confirmando que tales pactos pueden generar obligación de pago de IVA incluso cuando el límite temporal legal de un año impediría su exigencia.

Los pagos por resolución contractual también generan conflictos frecuentes. El Tribunal Supremo (27 abril 2015) estableció que solo los importes pactados como cláusula penal están exentos de IVA; excesos se consideran contraprestación por servicios prestados o readquisición de opciones no ejercidas. Pérdidas de beneficios o daños no pueden eximirse si ya se incluyen en la cláusula penal, reforzando la prevalencia de la sustancia económica sobre la forma en la tributación.

Las normas antiabuso en IVA siguen generando problemas. En actividades hospitalarias exentas, el Tribunal Supremo (12 noviembre 2014) señaló que delegar construcción y arrendamiento a entidad relacionada no garantiza deducción de IVA si la sociedad se considera simulada. El Tribunal analiza simulación, libertad de empresa y precedentes del TJUE (Halifax, Weald Leasing), aunque en España la aplicación ha sido más estricta que en la UE, evidenciando la necesidad de estructuración y documentación precisas en operaciones intercompañía.

Finalmente, la recuperación de IVA por los no residentes sigue siendo delicada. Las autoridades suelen denegarlo alegando la existencia de un establecimiento permanente desde el punto de vista del IVA. La jurisprudencia del TJUE (C-210/04, C-318/11, C-319/11) subraya que la recuperación del IVA depende de la actividad económica real de la entidad y de la autonomía de la empresa extranjera.